Hipotecas UVA: la asimetría a treinta años

Hipotecas UVA: la asimetría a treinta años

La reactivación del crédito hipotecario es, a esta altura, un dato consolidado: líneas UVA con tasas de entre aproximadamente el 6% y el 13% sobre la unidad de ajuste, una base de tomadores que se amplía mes a mes y bancos que volvieron a competir por un producto que habían archivado. Para un mercado inmobiliario que operó durante décadas casi exclusivamente de contado, constituye el punto de inflexión. Conviene, sin embargo, mirar el fenómeno desde donde poco se mira regulatoriamente: la técnica del contrato.

El mutuo UVA descansa sobre una excepción legalmente admitida al nominalismo de la ley 23.928: el capital se expresa en unidades que siguen al índice de precios, de modo que la cuota es constante en UVA y variable en pesos. El diseño es impecable desde la lógica del acreedor —permite fondear a largo plazo con activos que no se licúan— y razonable en su premisa: que los salarios acompañen, a la larga, a la inflación. Pero todo el riesgo de que esa premisa falle está asignado a una sola de las partes, el deudor. La relación cuota-ingreso se controla una única vez, el día del otorgamiento; después, nadie vuelve a mirarla.

No hace falta imaginar el escenario: ya ocurrió. Entre 2018 y 2019 la inflación se desacopló de las paritarias y la carga de los tomadores UVA se deterioró mes a mes, sin que ninguna cláusula del contrato tuviera algo que decir. La respuesta llegó por donde suele llegar: congelamientos por decreto, esquemas de convergencia, litigios. Y es que los remedios del ordenamiento operan siempre ex post, cuando el desequilibrio ya se consumó. La imprevisión del art. 1091 del Código Civil y Comercial exige una alteración extraordinaria ajena al riesgo asumido, y los tribunales se mostraron en general reacios a admitirla en préstamos cuya esencia es, precisamente, ajustar por inflación. La doctrina del esfuerzo compartido nació de la emergencia de 2002 y lleva esa marca de origen. La revisión judicial, por definición, resuelve caso por caso, tarde y a costo alto.

La reglamentación del Banco Central esbozó, desde el origen, una salida parcial: cuando la cuota supera en más de un 10% la que habría resultado de ajustar el capital por el índice de salarios, el deudor puede solicitar la extensión del plazo hasta un 25% del original. La intuición es correcta; el alcance, insuficiente. Opera a pedido del interesado, en una escala acotada, y no estabiliza la relación cuota-ingreso: apenas la difiere. Su escasa eficacia, terminó derogando la norma en mayo del año 2024.

El derecho comparado conoce hace décadas los instrumentos de previsión. Las hipotecas de tasa variable del mercado estadounidense incorporan topes de ajuste periódicos y de por vida, con recomposición diferida de lo que el tope dejó afuera. La UF chilena demuestra que la indexación puede sostener un mercado hipotecario profundo cuando la macroeconomía acompaña; y el UPAC colombiano demostró lo contrario: un sistema indexado sin amortiguadores terminó en colapso, intervención de la Corte Constitucional y rediseño integral del régimen. La lección es una sola: los contratos indexados de largo plazo que no prevén el desacople lo terminan resolviendo los jueces y en última intancia, los lanzamientos previa subasta judicial.

Todo contrato de treinta años es, por definición, un contrato incompleto: ningún texto puede anticipar cada estado del mundo. La pregunta relevante no es si habrá contingencias, sino quién completará el contrato cuando lleguen: las partes, mediante cláusulas de estabilización pensadas de antemano, o el decreto y el juez, mediante soluciones improvisadas después. ¿Encarecería el crédito incorporar estos mecanismos al mutuo local? Marginalmente: toda opción tiene su precio. Pero abarataría lo que de verdad cuesta caro, que es el riesgo de intervención. Lo que un inversor de largo plazo no tolera no es la extensión de plazo pactada; es el congelamiento sorpresivo.

Un mercado hipotecario profundo (letras hipotecarias, securitización, fondeo institucional) se construye sobre carteras previsibles, no sobre contratos perfectos para una de las partes, pero asimétricos. La cláusula de contingencia no es una concesión al deudor: es la condición de posibilidad de un compromiso a treinta años. Es, si se quiere, la forma contractual de la prudencia.

¿Puede consolidarse, entonces, un mercado hipotecario de largo plazo sobre contratos que no prevén su propia contingencia asimétrica? La experiencia argentina invita al escepticismo. Si el ciclo vuelve a repetirse —crédito entusiasta, desacople, emergencia—, la próxima ola de ejecuciones ya tiene fecha estimada y hasta formato: dentro de una década, más o menos, con subastas esta vez digitales. Y para cerrar: Que la modernización haya llegado antes a las subastas, que a los mutuos hipotecarios es, en rigor y en mi opinión, además de una ironía, una confesión.