Los honorarios profesionales del corredor inmobiliario frente al incumplimiento del contrato
Actualizado: 11 ago
Honorarios Profesionales: Alcance del perfeccionamiento contractual y la intervención del intermediario
En el ámbito del corretaje inmobiliario, una de las cuestiones que con mayor frecuencia genera controversias es la relativa al nacimiento del derecho del corredor a percibir sus honorarios profesionales cuando la operación finalmente no llega a ejecutarse. El análisis jurídico de este problema exige partir de dos ejes normativos claramente definidos por el Código Civil y Comercial de la Nación: por un lado, las reglas generales sobre formación del consentimiento contractual y, por otro, el régimen específico del contrato de corretaje.
Desde la perspectiva de la teoría general del contrato, el ordenamiento establece que el contrato queda perfeccionado mediante la aceptación de la oferta. Conforme surge del artículo 980 del Código Civil y Comercial, la aceptación perfecciona el contrato entre presentes cuando es manifestada, mientras que en las contrataciones entre ausentes el perfeccionamiento se produce cuando la aceptación es recibida por el proponente dentro del plazo de vigencia de la oferta.
Esta regla adquiere particular relevancia en las operaciones inmobiliarias contemporáneas, en las que el proceso negocial suele desarrollarse mediante intercambios documentales, comunicaciones electrónicas o mensajes cursados entre las partes. La normativa contractual se complementa con lo dispuesto por el artículo 983 del Código Civil y Comercial, que establece que la manifestación de voluntad se considera recibida cuando la otra parte la conoce o debió conocerla, ya sea mediante comunicación verbal, por la recepción de un instrumento pertinente en su domicilio o por cualquier otro medio idóneo.
De este modo, el legislador adopta una concepción amplia del conocimiento de la aceptación, permitiendo que el perfeccionamiento contractual se produzca aun cuando no exista una formalización documental inmediata del acuerdo. En consecuencia, cuando una oferta es aceptada y dicha aceptación llega al conocimiento del oferente —o razonablemente debió llegar a su conocimiento— el contrato queda concluido conforme a las reglas generales de los artículos 980 y 983 del Código Civil y Comercial.
La existencia del contrato, por lo tanto, no depende necesariamente de la firma posterior de instrumentos tales como el boleto de compraventa o la escritura pública, sino de la coincidencia de voluntades sobre los elementos esenciales del negocio. Ejemplo: en una operación de compraventa debe verificarse acuerdo sobre los elementos tipificantes del negocio jurídico, esto es, por un lado la determinación del precio a pagar y, por otro, la transferencia del dominio de un inmueble debidamente individualizado. Este aspecto resulta particularmente significativo para el análisis del corretaje inmobiliario.
El Código Civil y Comercial regula expresamente esta figura en el artículo 1346, estableciendo que el contrato de corretaje se entiende concluido por la intervención del corredor en el negocio, siempre que éste se encuentre habilitado para el ejercicio profesional y que no exista protesta expresa hecha saber al corredor contemporáneamente con el comienzo de su actuación. La norma reconoce así que la actividad del intermediario puede acreditarse a través de su efectiva participación en la negociación que conduce a la formación del acuerdo entre las partes.
La función del corredor consiste en promover y facilitar la celebración del negocio entre quienes desean contratar. Su actividad profesional se materializa en la aproximación de las partes, en la transmisión de propuestas, en la articulación de las negociaciones y en la generación del acuerdo sobre las condiciones esenciales de la operación. En este sentido, el corredor no garantiza el cumplimiento del contrato ni asume obligaciones propias del negocio principal; su intervención se agota en la mediación que permite alcanzar el encuentro de voluntades.
Sobre esta base, el legislador establece una regla particularmente clara en materia de retribución. El artículo 1352 del Código Civil y Comercial dispone que, una vez concluido el contrato, los honorarios profesionales o comisión (como los llama el código) se deben aun cuando el negocio posteriormente no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie un distracto entre las partes. De este modo, el sistema jurídico separa con claridad dos planos distintos: la conclusión del contrato y su ejecución posterior.
La norma reconoce que el corredor cumple su función cuando logra que las partes arriben a un acuerdo contractual, con el perfeccionamiento entre presentes o entre ausentes. Si posteriormente una de ellas decide incumplir lo pactado o desistir de la operación, tal circunstancia no afecta el derecho del intermediario a percibir sus honorarios profesionales. En términos jurídicos, el incumplimiento del contrato principal constituye un hecho posterior que no altera la eficacia del acuerdo alcanzado ni el nexo causal existente entre la intervención del corredor y la conclusión del negocio.
Este criterio responde a la propia lógica económica del corretaje y podríamos decir, en general de cualquier profesión. Si la remuneración del corredor dependiera de la efectiva ejecución del contrato celebrado entre las partes, el intermediario asumiría un riesgo que resulta completamente ajeno a su actividad profesional. El legislador evita esta situación estableciendo que el derecho a los honorarios nace con la conclusión del contrato, independientemente de que éste llegue o no a ejecutarse.
Un ejemplo práctico permite ilustrar con claridad este esquema normativo. Supóngase que un propietario encomienda a un corredor la comercialización de su inmueble. El corredor realiza la difusión del bien, gestiona visitas, transmite propuestas y finalmente logra que un interesado formule una oferta de compra. El propietario acepta dicha propuesta y se notifica al oferente mediante una comunicación cursada a través del corredor, quedando así configurada la coincidencia de voluntades sobre el precio y las condiciones esenciales de la operación.
En ese momento, conforme a los artículos 980 y 983 del Código Civil y Comercial, el contrato se encuentra perfeccionado, aun cuando las partes no hayan firmado todavía el boleto de compraventa ni la escritura pública; u otro documento análogo según el tipo de negocio. Si posteriormente el propietario decide desistir de la operación y no concurrir a la firma del boleto o de la escritura pública, el contrato se encuentra incumplido, pero ello no elimina el hecho jurídico previo: el acuerdo contractual fue alcanzado gracias a la intervención del corredor.
En tal escenario, el artículo 1352 inciso b del Código Civil y Comercial resulta plenamente aplicable, en tanto establece que los honorarios profesionales se deben aunque el contrato no se cumpla. A su vez, el artículo 1346 permite afirmar que el contrato de corretaje se encuentra concluido por la intervención efectiva del corredor en el negocio. La norma parte de una característica propia de esta figura: su naturaleza esencialmente fáctica. En efecto, el contrato de corretaje se considera celebrado por la sola intervención del corredor en el negocio, siempre que éste se encuentre legalmente habilitado para el ejercicio profesional y que las partes no formulen una protesta expresa respecto de su actuación desde el inicio de la gestión. De este modo, el legislador reconoce que el corretaje no requiere formalidades específicas para su existencia, bastando la participación efectiva del intermediario en la negociación que conduce al acercamiento de las partes interesadas en el negocio.
La intervención del corredor puede manifestarse a través de múltiples actos propios de la actividad profesional. Por ejemplo, cuando el corredor publica un inmueble y recibe consultas de potenciales interesados; cuando coordina y realiza visitas a la propiedad; cuando transmite ofertas de compra al propietario y comunica contraofertas al interesado; cuando organiza reuniones o intercambios entre las partes para negociar el precio y las condiciones de la operación; o incluso cuando gestiona reservas, señas o intercambios documentales preliminares. Todas estos actos y/o conductas constituyen manifestaciones concretas de intervención en el negocio, en tanto contribuyen al acercamiento de las partes y a la formación del acuerdo negocial.
La disposición también aclara que cuando el comitente sea una persona de derecho público, la contratación del corredor debe adecuarse a los procedimientos y reglas propias del régimen administrativo aplicable, en atención a los principios de legalidad y control que rigen la actuación estatal. Finalmente, prevé que la actividad de corretaje puede ser desarrollada tanto por personas humanas como por personas jurídicas, lo que refleja la evolución del mercado inmobiliario y comercial, en el que la intermediación puede ejercerse tanto a título personal como a través de estructuras empresariales organizadas.
De esta manera, la combinación de las reglas sobre formación del consentimiento contractual y el régimen específico del corretaje conduce a una conclusión clara: el derecho del corredor a percibir sus honorarios profesionales nace cuando su intervención permite que las partes concluyan el contrato, aun cuando posteriormente la operación no llegue a instrumentarse mediante los actos formales habituales del tráfico inmobiliario.
En consecuencia, cuando el negocio se ha concluido gracias a la intervención del corredor y se encuentran reunidos los presupuestos establecidos por los artículos 980, 983, 1346 y 1352 del Código Civil y Comercial, el derecho a percibir los honorarios profesionales queda jurídicamente consolidado, aun cuando posteriormente el contrato no llegue a cumplirse por decisión o incumplimiento de alguna de las partes. La frustración del negocio principal no afecta la eficacia del acuerdo alcanzado ni el nexo causal entre la intervención del intermediario y la conclusión del contrato.
Desde el punto de vista procesal, el corredor se encuentra habilitado para reclamar el pago de sus honorarios profesionales mediante la vía judicial correspondiente, habitualmente a través de una acción de cobro de honorarios profesionales tramitada por el procedimiento sumarísimo, en atención a la naturaleza de la pretensión y a la claridad del crédito derivado de su intervención en el negocio. En ese marco, y con el objeto de resguardar la eficacia práctica de la sentencia, también podrá solicitar la adopción de medidas cautelares, tales como embargos preventivos u otras medidas de aseguramiento del crédito, destinadas a garantizar el eventual cumplimiento de la obligación de pago por parte del comitente. De este modo, el ordenamiento jurídico no solo reconoce el derecho sustancial del corredor a percibir su retribución profesional, sino que también provee las herramientas procesales necesarias para su efectiva tutela de un derecho alimentario por esencia; motivo por el cuál también debiera estar exento el proceso del pago de gastos. (ej. tasa de justicias, etc.).
En definitiva, el sistema normativo del Código Civil y Comercial protege la función económica y profesional del corretaje inmobiliario. El legislador reconoce que la actividad del corredor consiste en generar el encuentro de voluntades que da origen al contrato y que, una vez alcanzado ese acuerdo, la remuneración del intermediario no puede quedar sujeta al cumplimiento posterior de obligaciones que corresponden exclusivamente a las partes contratantes.
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