El contrato de obra: lo que las partes pueden pactar y el imperativo de orden público

El contrato de obra: lo que las partes pueden pactar y el imperativo de orden público

En la arquitectura del Código Civil y Comercial, el contrato de obra ocupa un lugar preciso: el contratista no compromete una actividad, sino un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega (art. 1252). Esa calificación ordena todo el régimen de los arts. 1251 y siguientes, que combina una amplia libertad de configuración con un núcleo imperativo que ninguna cláusula puede desplazar. Conocer dónde termina una y dónde empieza el otro es, en rigor, la clave de este artículo.

El art. 1262 enumera los sistemas de contratación: ajuste alzado o retribución global, unidad de medida, coste y costas, o cualquier otro que las partes convengan, con o sin provisión de materiales por el comitente y aun en terreno de un tercero. La norma cierra con una presunción de peso: si nada se convino ni surge de los usos, la obra se entiende contratada por ajuste alzado y con materiales a cargo del contratista. El silencio, lejos de ser neutro, configura el contrato.

La consecuencia central del ajuste alzado está en el art. 1255 in fine: pactado un precio global (o unitario, en la unidad de medida), ninguna de las partes puede pretender su modificación con fundamento en que la obra exige más o menos trabajo, o cuesta más o menos de lo previsto. El único resquicio es la imprevisión del art. 1091, reservada para alteraciones extraordinarias y sobrevinientes, ajenas al riesgo asumido. En el coste y costas, en cambio, la retribución se determina sobre el valor de los materiales, la mano de obra y los demás gastos directos e indirectos (art. 1263): el álea de cantidades y precios se aloja en el comitente, y el contrato debe compensarlo con procedimientos estrictos de compra, subcontratación y rendición. La unidad de medida guarda su propio matiz: designada la medida total, el contratista debe la obra completa; sin esa designación, cualquiera de las partes puede extinguir el contrato una vez concluidas las unidades comprometidas, pagándose lo efectivamente ejecutado (art. 1266).

Sobre ese andamiaje económico se asientan las obligaciones centrales. El contratista debe ejecutar la obra conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos exigibles por el arte, la ciencia y la técnica; informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento; proveer materiales adecuados, salvo pacto o uso en contrario; emplear con diligencia los que reciba, advirtiendo de inmediato sus vicios; y terminar en el tiempo convenido o en el que razonablemente corresponda (art. 1256). El comitente, por su parte, debe pagar la retribución, prestar la colaboración necesaria y recibir la obra ejecutada conforme a lo pactado (art. 1257). La mora en esas colaboraciones —la entrega del terreno, la aprobación de planos, las definiciones pendientes de proyecto— suele ser el origen silencioso de las prórrogas de plazo.

Los adicionales merecen párrafo aparte, porque son la fuente clásica del litigio de obra. El contratista no puede variar el proyecto sin autorización escrita del comitente, salvo modificaciones exigidas por las reglas del arte que no pudieron preverse al contratar, las que debe comunicar de inmediato con estimación de costos (art. 1264). El comitente, a su turno, puede introducir variantes que no alteren sustancialmente la naturaleza de la obra; a falta de acuerdo, las diferencias de precio se fijan judicialmente (art. 1265).

En materia de terceros, el art. 1254 permite al contratista valerse de subcontratistas, excepto que haya sido elegido por sus cualidades personales; pero conserva, en cualquier caso, la dirección y la responsabilidad de la ejecución. Ni la aprobación de los subcontratistas por el comitente ni el régimen de subcontratos designados alteran esa imputación.

El Código también gobierna las vicisitudes que la práctica conoce bien. El comitente puede desistir unilateralmente del contrato, aun iniciada la ejecución, pero debe indemnizar al contratista los gastos, los trabajos realizados y la utilidad que esperaba obtener, con facultad judicial de reducirla equitativamente si su aplicación estricta condujera a una notoria injusticia (art. 1261). Si la ejecución deviene imposible sin culpa de las partes, el contrato se extingue y el contratista conserva el derecho a una compensación equitativa por la tarea cumplida (art. 1267). La destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra por caso fortuito, antes de la recepción, autoriza a cualquiera de las partes a darlo por extinguido, con efectos que varían según quién proveyó los materiales y si el comitente estaba en mora de recibir (art. 1268); y los bienes necesarios para la ejecución que perecen por fuerza mayor se pierden para quien debía proveerlos (art. 1258).

La etapa final tiene sus propias reglas de juego. El comitente puede verificar a su costa el avance y la calidad de los trabajos en todo momento (art. 1269); si se pactó un plazo de garantía, la recepción es provisional y no hace presumir la aceptación (art. 1272). Aceptada la obra, el contratista queda liberado de los vicios aparentes, pero responde por los ocultos, que deben denunciarse dentro de los sesenta días de manifestarse y cuya garantía caduca, en inmuebles, a los tres años de la recepción (arts. 1054 y 1055). El fondo de reparo es el correlato contractual de ese esquema legal.

Queda el núcleo indisponible. El constructor de una obra destinada a larga duración responde ante el comitente y el adquirente por los daños que comprometen su solidez o la hacen impropia para su destino; solo lo libera la causa ajena, y no lo son ni el vicio del suelo ni el de los materiales (art. 1273). El estándar es más exigente que la vieja «ruina» del Código de Vélez: ya no hace falta el derrumbe, basta el compromiso estructural o la frustración del destino. La responsabilidad se extiende, en concurrencia, al vendedor habitual que hizo construir (entiéndase a nuestro criterio: el desarrollador) y, según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista y al director de obra (art. 1274). El daño debe producirse dentro de los diez años de la aceptación (art. 1275) y la acción prescribe al año desde que se produce (art. 2564 inc. c). Toda cláusula que dispense o limite esta responsabilidad se tiene por no escrita (art. 1276), y el incumplimiento de las normas administrativas compromete incluso frente a terceros (art. 1277).

La conclusión técnica es sencilla de enunciar y difícil de practicar: pliegos y contrato pueden modular casi todo —precio, plazos, certificaciones, garantías, penalidades, resolución—, pero operan dentro de un perímetro que la ley no permite disponer y dejar de lado. Redactar bien un contrato de construcción es exactamente eso: administrar con precisión lo disponible, sin perder de vista lo que no lo es.