El derecho real de Superficie

El derecho real de Superficie

Durante siglos rigió una regla tan simple como inflexible: superficies solo cedit, lo edificado accede al suelo. Quien era dueño de la tierra lo era también de todo cuanto se construyera sobre ella. El derecho real de superficie, incorporado con alcance general por el Código Civil y Comercial, vino a matizar ese principio y a permitir una disociación deliberada entre la propiedad del suelo y la propiedad de lo que sobre él —o bajo él— se edifica.

Se trata de un derecho real temporario sobre inmueble ajeno, que faculta a su titular a construir y hacer propio lo edificado, o a adquirir una construcción existente con independencia del dominio del terreno. Puede recaer sobre la totalidad del inmueble o sobre una parte materialmente determinada, con proyección en el vuelo o en el subsuelo.

La ley fija plazos máximos: setenta años para construcciones y cincuenta para plantaciones y forestaciones, contados desde la adquisición del derecho. Cumplido el término, el propietario del suelo hace suyo lo construido, libre de los derechos constituidos por el superficiario y, en principio, con obligación de indemnizarlo, salvo pacto en contrario.

Para los negocios inmobiliarios, la figura abre posibilidades concretas. Permite desarrollar un proyecto sin adquirir el terreno, reduciendo el capital inmovilizado; habilita al propietario a rentabilizar su inmueble sin desprenderse del dominio; y autoriza al superficiario a afectar lo construido al régimen de propiedad horizontal y a transmitir unidades funcionales durante la vigencia de su derecho.

La solidez del esquema descansa en la técnica contractual. El título debe precisar el objeto y su extensión material, el plazo, la contraprestación, el destino de las mejoras, el régimen indemnizatorio a la extinción y las causales de resolución. Conviene, además, prever el no uso, que extingue el derecho transcurridos diez años en materia de construcción. Un contrato de superficie deficiente traslada al futuro conflictos que pudieron resolverse en el diseño.

Bien estructurada, la superficie deja de ser una curiosidad dogmática para convertirse en una herramienta de calidez jurídica: separa temporalmente el suelo de la edificación para que cada uno cumpla su función económica, y devuelve las cosas a su cauce cuando el plazo se agota.