Fideicomiso al costo: el precio de no tener precio
Actualizado: 11 ago
Durante años, el mercado inmobiliario argentino consolidó un dogma: invertir en pozo bajo la estructura de un fideicomiso al costo era la forma «inteligente» de acceder a un inmueble. Transparencia, ausencia de ganancia del desarrollador, precio de costo. Una narrativa seductora, repetida en cada lanzamiento, que convirtió a la figura en sinónimo de sofisticación financiera. El problema es que la narrativa simplifica lo que el contrato complica.
En un fideicomiso al costo, en rigor, no hay precio. Hay un presupuesto estimado y una obligación de integrar el costo real, sea cual fuere. El adquirente no compra una unidad: adhiere como fiduciante-beneficiario a un vehículo de financiamiento, aporta a un patrimonio de afectación y adquiere una posición contractual cuyo contenido económico recién se conocerá al final de la obra. La diferencia no es semántica; es estructural.
Porque esa posición traslada al fiduciante-beneficiario, por diseño, los riesgos que en otros esquemas retiene el desarrollador: sobrecostos de materiales y mano de obra, demoras, incumplimientos de contratistas y proveedores, variaciones cambiarias. Los contratos suelen preverlo con una claridad que pocos leen: cláusulas de aportes adicionales, integraciones complementarias, reajustes del plan de pagos. Y el propio Código Civil y Comercial acompaña esa lógica: la insuficiencia del patrimonio fideicomitido no provoca la quiebra; a falta de «otros recursos provistos por el fiduciante o el beneficiario según previsiones contractuales», procede su liquidación (art. 1687). En otras palabras: si los números no cierran, el contrato puede mandar a buscar la diferencia al bolsillo del adquirente antes de llegar a la liquidación.
El desarrollador, en muchos de estos esquemas, no garantiza el resultado. Gestiona, y cobra honorarios por hacerlo. El fiduciario, por su parte, debe actuar con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios (art. 1674), rendir cuentas con una periodicidad no mayor a un año (art. 1675) y no puede ser dispensado de su culpa o dolo (art. 1676). Son deberes serios y exigibles, pero conviene entender su alcance: obligan a administrar bien, no a que la obra cueste lo prometido ni termine cuando se dijo. Diligencia no es garantía.
Existe, con todo, un contrapeso que el mercado descubrió más tarde que los tribunales: el derecho del consumidor. Cuando el adquirente destina la unidad a su consumo final —su vivienda, típicamente—, la relación queda alcanzada por la Ley 24.240 y por el régimen de consumo del Código, más allá del ropaje contractual elegido. El deber de información se vuelve exigente, las cláusulas abusivas se tienen por no convenidas y la responsabilidad del organizador del negocio no se diluye en la ingeniería del vehículo. El «al costo» no es una zona liberada a la mera libertad contractual del ordenamiento privado.
Mientras tanto, el pozo «tradicional» —la compraventa de unidades a construir, usualmente canalizada a través de una sociedad anónima desarrolladora— carga con una condescendencia que no merece. Tiene una característica que se subestima sistemáticamente: el precio está fijado. El vendedor de cosa futura debe realizar los esfuerzos necesarios para que la cosa llegue a existir (art. 1131) y el riesgo de construcción es suyo, no del comprador. El margen del desarrollador, tantas veces señalado como el costo evitable, es en parte otra cosa: el precio de la certeza. Un seguro implícito contra los sobrecostos que, en el esquema al costo, el adquirente se autoasegura sin saberlo. Y aun en este formato el comprador conserva resguardos de fondo: quien hace de la venta de obras su profesión habitual responde por los daños que comprometen la solidez del inmueble o lo hacen impropio para su destino (arts. 1273 y 1274), entre otros.
En un contexto de alta volatilidad de costos en dólares, insumos que corren por encima de la inflación general y tipo de cambio de trayectoria incierta, la pregunta que el inversor debería hacerse no es «¿cuál rinde más?», sino «¿quién absorbe el riesgo de la ecuación?». La rentabilidad esperada no existe en el vacío: existe en función del riesgo asumido. Confundir precio de entrada con estructura de riesgo es el error más caro del pozo, y a veces, lo cometen incluso inversores sofisticados. El descuento aparente del costo puede ser, mirado de cerca, una prima de riesgo que alguien decidió no cobrar porque la iba a pagar el otro.
Nada de esto convierte al fideicomiso al costo en una figura defectuosa. Bien entendido, es un contrato de co-inversión: los fiduciantes son, funcionalmente, «socios» del desarrollo, y como tales participan de su suerte. El esquema funciona cuando la letra acompaña esa realidad: presupuesto con régimen de ajuste transparente, mecanismos definidos frente a sobrecostos, honorarios y facultades del fiduciario delimitados, rendición de cuentas auditable, plazos con consecuencias, causales de sustitución del fiduciario y una previsión seria para el supuesto de insuficiencia. Lo que no resiste análisis es la asimetría: asumir riesgos de socio sin derechos de socio, financiar como inversor y quedar informado como espectador. La estructura no es un tecnicismo. Es la respuesta, escrita de antemano, a la pregunta de quién paga cuando algo sale mal. Antes de preguntar cuánto rinde, conviene preguntar quién responde.
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