El fideicomiso inmobiliario: estructura y funcionamiento en el desarrollo de proyectos constructivos

El fideicomiso inmobiliario: estructura y funcionamiento en el desarrollo de proyectos constructivos

El fideicomiso inmobiliario se ha consolidado en las últimas décadas como una de las herramientas jurídicas más utilizadas para estructurar emprendimientos de desarrollo edilicio y urbanizaciones. Su utilidad radica en la posibilidad de articular, dentro de un mismo esquema contractual, la participación de distintos sujetos que aportan recursos, capital, servicios o gestión para la realización de un proyecto común, generalmente orientado a la construcción de un edificio o complejo urbanístico.

Desde una perspectiva jurídica, el fideicomiso implica la constitución de un patrimonio separado, destinado a la consecución de un fin determinado. En el caso del fideicomiso inmobiliario, ese fin suele ser la ejecución de una obra y la posterior adjudicación de las unidades resultantes entre quienes participaron en el emprendimiento; o bien su comercialización.

En términos operativos, el esquema suele iniciarse cuando un desarrollador impulsa el proyecto y convoca a los distintos actores necesarios para llevarlo adelante. Habitualmente interviene, por un lado, el propietario del terreno sobre el cual se realizará el emprendimiento y, por otro, un grupo de inversores que aportan los recursos económicos destinados a financiar la construcción.

Estos sujetos asumen el carácter de fiduciantes, en la medida en que son quienes aportan los bienes que integrarán el patrimonio fiduciario. El propietario del terreno contribuye con el inmueble donde se ejecutará el proyecto, mientras que los inversores realizan aportes de capital destinados a solventar la obra.

Al mismo tiempo, es frecuente que estos mismos participantes también sean designados beneficiarios del fideicomiso. En tal carácter, resultan destinatarios de las unidades funcionales que se generen una vez concluida la obra, en una proporción que generalmente guarda relación con los aportes realizados al patrimonio fiduciario; o bien que reciban el dinero líquido producido con la venta de las unidades funcionales, también en relación a sus aportes.

La administración del emprendimiento queda a cargo del fiduciario, quien recibe la propiedad fiduciaria de los bienes aportados y asume la responsabilidad de gestionar el desarrollo del proyecto. Su función consiste en administrar el patrimonio del fideicomiso y representarlo frente a terceros, celebrando los contratos necesarios para la ejecución de la obra, tales como los vinculados con la construcción, la provisión de materiales, la contratación de profesionales y demás servicios asociados al desarrollo inmobiliario.

Una vez celebrado el contrato de fideicomiso y transferidos los bienes al patrimonio fiduciario, el fiduciario organiza y ejecuta la estructura operativa del proyecto. Entre las primeras etapas del desarrollo se encuentran la obtención de las aprobaciones administrativas correspondientes, la presentación del proyecto ante las autoridades competentes y la obtención de los permisos de obra necesarios.

Con el inicio formal de la construcción, el proyecto atraviesa distintas fases de ejecución y control técnico-administrativo, conforme a la normativa urbanística y constructiva aplicable en la jurisdicción correspondiente. Durante este período, el fiduciario mantiene la administración integral del emprendimiento y supervisa el cumplimiento de los contratos vinculados a la obra.

Una vez finalizada la construcción y alcanzadas las condiciones que permiten la habitabilidad del edificio, comienza la etapa de adjudicación de las unidades. En esta instancia, el fiduciario procede a entregar la posesión de las mismas a los beneficiarios, conforme a los términos establecidos en el contrato de fideicomiso.

Posteriormente, se realizan las gestiones técnicas y registrales necesarias para la individualización jurídica de las unidades. Entre ellas se encuentra la confección del plano de mensura y división, así como la afectación del inmueble al régimen de Propiedad Horizontal. En esta etapa interviene también el escribano, quien redacta el reglamento de propiedad horizontal que regirá la convivencia y administración del edificio.

Finalmente, una vez adjudicadas las unidades a los beneficiarios y canceladas las obligaciones pendientes del emprendimiento, el eventual remanente del patrimonio fiduciario se transmite al fideicomisario, quien constituye el destinatario final de los bienes que permanezcan en el patrimonio del fideicomiso. En muchos esquemas de desarrollo inmobiliario, esta figura suele coincidir con el desarrollador del proyecto, en reconocimiento a su rol en la estructuración y articulación del negocio.

Cabe señalar que el modelo descripto responde a una estructura típica de fideicomiso inmobiliario utilizada en numerosos proyectos de desarrollo. Sin embargo, la flexibilidad propia de esta figura permite múltiples variantes en la asignación de roles, en la distribución de riesgos y en la forma de participación de los distintos sujetos intervinientes.

Precisamente en esa capacidad de adaptación a las necesidades económicas y jurídicas de cada emprendimiento reside una de las principales fortalezas del fideicomiso inmobiliario como instrumento de organización del negocio constructivo.